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秦虹:地价太高导致房地产高利润成过去时

发布时间:2020-01-14 23:03:15

以下是文字实录:

秦虹:很高兴参加这次论坛,今天来了很多做房地产、金融的,我们来交流有关的情况。我们其实非常关注在房地产金融方面创新的话题,这两年来特别是房地产调控在房地产这方面的持续的情况下,实际上房地产行业业内已经开始了很多的房地产创新的一些探索,虽然规模并不是特别大,但是和过去相比这几年有很大的增长。也预示着未来整个房地产行业逐步的走向成熟,它本身应该是多元化,以及加强一些资产管理等等这样体现一个成熟的房地产市场的一些本质性的特征。过去坦白地说,中国房地产由于过去十年起步晚,爆发式的增长快,这个行业本身也是非常粗放,过去有钱有地,拿到钱,和行长谈好了,基本上就把房子卖了销售就完成任务的,但是未来的房地产市场我们一个基本结论是这种趋势性的机会已经不存在了,下一步应该是结构性的机会,这样情况下房地产面临着很多第一是创新,各个方面我们产品面临着创新,企业竞争模式需要创新,融资模式也需要创新,另外一个需要多元化。产品结构需要多元化,投资利率多元化,资本多元化,只要这样的企业,有专业化能力的企业,真正实现多元化的企业,我觉得机会才能够把握住,我这样的一个判断。

总得来讲,三中全会决定里面有很多金融改革的一些内容,金融改革的内容其实对于我们现在来看并不陌生,因为三中全会开会之前就已经对外说了很多。和房地产有关的,直接关系比较大,可能有三个方面,一个是利率的市场化,第二个就是推高直接融资的比重。第三个专门提出住宅性金融机构。主要体现对需要支持,购房群体或者租房群体一个责任的落实,提出这样一个研究的方向。我觉得也是非常有必要的,因为我们看国际上,各个国际在城镇化快速发展的过程中都有一个政策性的住宅机构帮助首次置业的家庭,和提供一些有补贴的金融,或者一些支持。我们国家现在没有,首次置业需要支持,怎么支持?商业银行来提供利率打折贷款!本身其实是有冲突的,所以并不稳定。当金融环境比较好的时候,这个时候政策支持比较好,当它没有额度紧张的时候,支持就不到位,没有,它还要提高利率。这个不利于国家住房支持政策。再比如说我们建保障性住房需要便宜大量的资金,商业银行是不愿意贷,现在想办法让公积金来建保障性的住房,我觉得公积金本身是我们个人的钱不是财政的钱,拿公积金来建这个保障性住房,提供贷款也是有很大的,这个其实也是不合适的。如何体现财政的支持,通过一定性政策金融支持非常有必要。

房地产的企业金融创新,在行业发展趋势来看是一个必然的趋势,我们这个行业在资金困扰环境方面有以下四个限制。第一中国房地产市场规模非常大,投资总额9万亿,销售额7万亿。它的资金来源是三足鼎立,公募市场的融资,私募市场的融资,中国的主要还是银行,公募和私募占据都非常小。

第二中国商业地产投资占比迅速提高。2009年以来,同物业类只有黄色曲线是住宅,非住宅,商业投资都明显高于住宅这是它的住宅。新开工也是这样,整个住宅新开工这几年的增长都低于办公楼,非住宅的。这个商业的非住宅物业、写字楼等等,他们的投资的增长意味着什么,更需要长期稳定的资金的支持。它和过去短期的银行贷款来支撑这个商业地产的发展,显然跟它的运作模式是不匹配,造成我们商业地产的发展,它本身存在着很多的退出资金渠道上面临着很大的匮乏,不得不贩售,来解决它的资金问题。另外,随着商业地产投资量的增加,它散售也越来越面临多的竞争,现在很多企业为了改变这种状况,也做了一些改革,它实行带租约的销售,或者是尽可能大的持有一些商业物业,少卖一点散售的物业,这样增加投资者的信心。但是总的来讲这都不注意商业地产需要长期稳定的资金来维持它提高经营质量,提高它资金回报这样一个需求。所以商业地产同比的增加以及未来持续的,我觉得未来商业地产的经营需要,需要我们在房地产资金渠道除了银行贷款之外我们需要更多的,稳定的或者长期一些资金的支持。

第三个,整个房地产市场的利润率已经走向过去的,我们说房地产行业利润相对比较高,主要是因为这几年地价上涨很快,加上劳动力各种成本的上升。我们可以看到,A股毛利润水平都处于一个下降的水平,这样一个下降的情况下,房地产核心竞争力是什么?除了你的产品之外很重要就是融资能力,融资为王。你的融资能力是否能够实现你的融资的成本足够低,或者是是否使你需要钱的时候能够很快找到钱,实现你资金的周转,或者快速实现你资金的周转率,这些都影响着开发企业未来的利率水平。所以资本已经成为开发企业竞争一个核心所在。

第四个,我们面临的形势,就是中小房地产企业它的银行贷款的传统资金来源渠道实际上受到很大的限制。银行现在对我们开发企业的实行名单管理,意味着中小企业很难进入到名单里面,它要生存和发展怎么办,需要银行之外的渠道找到钱,这就是我们银行面临的现状。这几年的探索,以及未来在融资方面的创新方面,我觉得主要是增加这个直接融资所占的比重,如何把投资人不直接承担风险的投资,或者资金来源,银行贷款作为间接融资的话,所有投资人直接承担风险的融资,我们都把它算在直接融资,未来我们大致可以判断,未来直接融资的比重会逐渐地扩大。在直接融资比重里面,我们可以预见未来的股权式的这个融资规模会逐渐的扩大。

直接融资,这几年来所进行的探索大概有这么几个方面,第一个方面就是行业的并购以及包括引入财务战略性的投资人使房企之间的资源整合更加趋强。所以我们过去经常说房地产企业,原来的开发企业在过去形势好的时候都是单打独斗的,自己赚自己的钱,现在我们看到做大企业,小企业联合合作越来越广泛,所以战略的财务性的投资人作为直接投资者的身份出现了,主要这种身份也是属于直接融资的一个方式。第二个就是融资。信托融资可以说对那些解决中小企业他们过去银行贷款困难起到非常大的作用。这几年信托融资,一个是规模上开始明显增加,房地产的增加信托投资。从2010年开始,就是它的房地产信托投资规模上增长很快。第二个,我觉得房地产信托投资这几年也面临着创新,从过去单纯的投资,现在变成如何为投资人服务,房地产信托化的基金趋势非常明显。第三个方面,就是房地产的私募股权基金。的私募股权基金是2010年之后才逐渐地稍微呈一点点规模可以发展,但是和整个资金里面比还是非常小,但是自身和自身比,私募基金这年来的发展还是比较稳健。这几年发展来看,房地产私募股权基金还出现了一些变化,这个变化主要在于他们投资从过去比较偏向于安全性比较强的那个环节的投资,现在已经全产业链的投资,而且投资逐渐便宜,从拿地开始。开发或者到销售。另外业态投资更加广泛,过去比较注重快销性的住宅市场,现在住宅投资,这种商业的投资,写字楼的投资,包括存量的这个资产,就是存量资产改造的投资都出现了。另外过去是偏债务性的投资,现在已经越来越多了。资金的周期,从过去由于资金的投资人的属性所决定注重比较短期的投资,现在房地产资金现在逐渐的拉长,都可以逐渐看出我们房地产在资金融资方面,从投资和融资角度来看,都出现了一些新的变化,这些新的变化都是积极,更加走向发展。另外境外的融资,境外发债成了重要的方面,中小企业到香港、启动,境外融资在今年一年发展非常快的。而今年10月份之前,房地产企业海外融资的总额大约170亿,远远超过去年,不是去年,就是2012年8 亿美元的规模,品牌企业利用境外资本利用扩大它的规模起到了非常重要的资金支持、资金支撑,但是房地产企业规模越大,它的优势越强,因为大企业可以做结构,只有规模大才能做结构,而结构多了你的风险相对来说就会低。企业大了,你的融资能力才会强,企业所有的投资对它的信誉度来说是最尤里的,而一些品牌企业借助境外的低成本的资金优势来迅速扩大它的企业规模,起到了非常大的支撑作用。还有一些房地产企业购买了美国、欧洲、香港、新加坡、马来西亚的不动产,在银行融资上取得了成效,还有些中小企业刚才说了在境外上市,也是为他们今后的发展或者壮大奠定基础,所以境外融资也是直接融资这几年逐渐出现的趋向。

另外随着我们2012年底政策出台,公募基金总公司的资产规模也为房地产企业带来一些全新的融资机会,出现了很多信息的联合,银行信托的联合等等。另外在直接融资创新方面还出现探索,就是资产证券化的探索。资产证券化在中国,我们认为在下一步的金融创新改革和房地产创新方面应该是最值得重视的一个方面,因为房地产信托基金总的来说是个非常成熟的金融品种,又有利于我们中国的商业地产长期资金的支持,另外便于中小投资人解决他们的需求问题,他们的应用模式是非常清晰的,但是由于我们现在国家在政策方面、税收、商业地产本身盈利模式等,在中国真正的资产证券化目前还没有推出来。

目前资产证券化在我们国家有三种具体的业务模式,一个是主管的资产的证券化,银监会所监管的这一块儿和企业关系不是很大。第二个,是证监会所主管的企业证券化ABS,国内像华侨城都有这方面的想法和探索。华侨城好像是企业的资产证券化已经打包,把它做成了。银行兼市场的交易协会主导的资产支持票据ABN,主要是天津的房地产保障性住房已经发行成功了,这是一个非常小的探索,但是我们觉得未来还是有很大积极的意义,一方面表明企业有非常强的积极性,另一方面我们这个行业走向成熟的发展是特别迫切的。在真正的完全意义上的资产证券化在国内还没有办法落地的情况下,类资产证券化现在在很多房地产企业里做了些积极的探索。他们将商业地产或者是商业地产的经营收益进行打包并且份额化销售,实现了融资的探索,像龙虎(音)、高河等都在做这方面的尝试。我们觉得下一步房地产资产的证券化,无论是有机的探索还是未来真正走向规范,基础资产的质量,也就是现金流的优良程度都是关键,这个对商业地产和资产证券化形成了一个巨大的挑战。我们说现在在探索的企业的创新、金融创新主要是解决它的融资问题,真正离资产管理还有很大的差距,但是我们觉得前途和方向也是明确的,是值得我们关注的。

整体来讲房地产开发企业的直接融资的比重和2007年之前已经有大幅度地提高,至少提高了10个百分点,开发企业单纯依赖银行贷款的发展格局现在逐渐地改变,我们也相信随着中国房地产市场逐渐走向成熟,它一定会回归到真正的现在已经成熟的房地产市场本身应该体现的一些特征,就是它的资金来源的多元化。扩大资金融资实现直接融资实现房地产金融创新的前景,我们非常看好,我们会持续跟踪研究。从大的政策研究来讲,或者从现实的市场状况来看,还是从投资人的角度来说,整个的房地产企业扩大直接融资,实现融资资本的多元化的前景看得是非常清楚的。一个是我们金融政策的改革,未来的利率市场化将会进一步缩小,间接融资和直接融资的成本,这为扩大直接融资创造有利的外部环境。第二,我们在国家的金融政策上主要是用好存量,盘活存量,意味着不会靠货币政策来刺激经济增长,在房地产来说银行的贷款支持重点,我认为主要是和它的政策支持方向是关联的。盘活存量已经成为货币政策的基本基调,对房地产企业的直接融资来说也有积极的意义。第三,不断成熟壮大的投资人机会和机构投资者投资扩伟的远景,在资产配置上一定会选择房地产,在过去买多套房子,投资房地产这种形势在持续受到政策限制的情况下,它一定会转变他的投资方式,转变投资方式是什么,就是证券化投资。所以我觉得这种机会我们是要抓住的。

另外机构投资人,规模越来越大,随着它的保值的要求。在住宅市场上降低杠杆与扩大直接融资都可以防范系统性金融风险,我觉得对整个国家的金融发展是有积极意义的。直接融资,还有利于增加住房的供给平衡供求关系,让企业更公平地获得融资渠道,过去银行贷款是政策指导性比较强,比如说名单式管理等等是很多企业不能公平获得资金的机会,如果让市场打开之后,让企业更公平地去直接地融资,我觉得这更符合我们市场的方向。总而言之我们认为房地产企业的直接融资未来金融的创新,对我们目前的前景是非常广阔的,现在需要我们做好最重要的准备,人才的准备、知识的准备以及我们物业本身质量的准备,如果真能做好这些,我觉得中国未来从趋势性准备到服务机构性准备,有很多机会是可以为我们的投资人服务的,也为我们投资人带来非常丰厚的回报,我们非常看好中国未来下一步房地产企业融资或者是房地产企业金融创新的未来前景。

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